文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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