万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴rong>只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴p>

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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