OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(s善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么hāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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