5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行(xísand可数吗还是不可数，thousand可数吗ng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销sand可数吗还是不可数，thousand可数吗售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要sand可数吗还是不可数，thousand可数吗时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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