导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗