近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可夷洲今是何地，夷洲是哪里供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。夷洲今是何地，夷洲是哪里

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jī夷洲今是何地，夷洲是哪里ng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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