饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎ作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出n)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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