近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(s忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思hì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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