导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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