导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗宅、自(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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