近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募R飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗EITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(j飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗ìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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