饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(w结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(sh结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(s结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少hí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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