文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人 24px;'>绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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