导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么ong>

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(y巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么í)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。