文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证马云看未来商铺的前景延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房马云看未来商铺的前景地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　<马云看未来商铺的前景strong>2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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