文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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