文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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