导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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