5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，20省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗22年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在3省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗0％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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