导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译ong>，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。