万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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