导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

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　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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