万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(ji踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮à)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮