文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖毁掉一个老师最好的办法(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货毁掉一个老师最好的办法币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)毁掉一个老师最好的办法承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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