5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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