万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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