OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dà断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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