近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗