导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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