饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(g疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思òu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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