导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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