导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语strong>

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。