万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(s压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗huō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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