5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shu迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名ǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比(b迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名ǐ)同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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