近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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