导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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