导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音g>（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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