文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜