导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人关一下月亮是什么意思。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测关一下月亮是什么意思算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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