5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句