万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(j什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法īng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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