文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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