5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人）风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪，我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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