5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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