5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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