文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成一厢情愿是什么意思“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tà一厢情愿是什么意思o)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)一厢情愿是什么意思trong>

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。