万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(z标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产hī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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