文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(科长相当于什么级别？cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(科长相当于什么级别？yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)科长相当于什么级别？金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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