5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(s绿豆汤的热量是多少大卡uǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(li绿豆汤的热量是多少大卡ǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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