近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zh皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表ōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表